社会人の宅建試験勉強

問１３
　借地人Ａが、平成15年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。

１．甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

【解説】
　借地権の譲渡・転貸には、賃貸人の承諾が必要である。承諾なしに無断で譲渡・転貸された場合、譲受人または転借人はその借地権を主張することができない。したがって、本肢の場合、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できない。本肢は誤った記述。

２．Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡を承諾しない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。

【解説】
　選択肢１の解説通り、借地権の譲渡・転貸には、賃貸人の承諾が必要である。しかし、本肢のように、特段賃貸人に不利になるおそれがないにもかかわらず、一方的に承諾を拒否するのは不都合である。この場合、賃借人は賃貸人の承諾に代わる許可を与えるよう裁判所に申し立てることができる。本肢は正しい記述である。

３．Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。

【解説】
　借地権の譲渡については、賃借人と譲受人との間の問題であり、賃貸人の承諾さえあれば有効に成立する。借地上の建物の賃借人は関係ない。よって本肢は誤りの記述。

４．ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。

【解説】
　通常の借地契約でも、定期借地、事業用借地であっても、賃借権の譲渡・転貸に賃貸人の承諾が必要であることには変わりない。よって誤りの記述。
　
【発展】
　基本的な理解として、物権はその処分は自由である。債権はその処分は自由にできない場合がある。物権とは所有権、抵当権、地上権等であり、これらを担保に入れる、貸す、譲渡する、放棄する、など誰の承諾も得ることなく、自由に処分できる。これに比べて債権は「○○をしてくれ」と他人に請求する権利であるが、物権と比べて弱い性質を持つ。賃借権も「○○を貸してくれ」という請求権＝債権である。本問のように賃貸人の承諾がなければ譲渡・転貸ができない。他にも債権譲渡の要件などがある。