社会人の宅建試験勉強

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社会人の宅建試験勉強

　宅建試験の過去問を取り上げ、過去問を通じて勉強をしていきます。
①過去問の解説
②過去問の選択肢や問題文を変更した場合はどうなるか
　という流れで進んで行きます。
　今回は平成１７年度試験問題の解説をしながら、問題を通じて、応用を見ていきます。

問５
　物上代位に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。なお，物上代位を行う担保権者は，物上代位の対象とする目的物について，その払渡し又は引渡しの前に他の債権者よりも先に差し押さえるものとする。

１．不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。

２．抵当権者は、抵当権を設定している不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。

３．抵当権者は。抵当権を設定している建物が火災により焼失した場合、当該建物に火災保険が付されていれば、火災保険金に物上代位することができる。

４．不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。

【解説】
　深い理解をしていなくても「留置権に物上代位性はない」と覚えていれば正解できる。４が誤りの選択肢となる。

【発展】
　債権を担保する物権＝担保物権には大きくわけて２つの種類がある。法定担保物権と約定担保物権である。さらに法定担保物権は「先取特権」と「留置権」に分かれる。約定担保物権は「質権」と「（根）抵当権」に分かれる。
　法定担保物権とは、当事者が何ら契約や設定行為をしなくとも、ある条件を満たすことで、法律上当然に発生する物権であり、これに比べて約定担保物権とは、当事者が約定（契約、設定行為）をすることによって、生ずる担保物権である。

　担保物権には原則として以下のような共通の性質を持っている。
①附従性…債権がなければ担保物権は成立しない、という性質。債権が消滅すれば担保物権も消滅する。
②随伴性…担保される債権が他に譲渡されると、担保物権もそれに伴って移転する。
③不可分性…被担保債権の全部の弁済を受けるまで、担保物の全部について権利を行使できる。
④物上代位性…担保の目的物が売却、賃貸されたとき、損傷等した場合に、所有者が取得する売買代金、賃料、保険金などを取得する場合には、これらの請求権の上になお担保物権が存続するという性質。
⑤優先弁済的効力…債務不履行のときに担保の目的物を換価（競売）して、代金金額から優先的弁済を受ける効力。
⑥留置的効力…目的財産を留置することによって、債務者を心理的に圧迫してその弁済を促す効力。

	留置権	先取特権	質権	抵当権
附従性	○	○	○	○
随伴性	○	○	○	○
不可分性	○	○	○	○
物上代位性	×	○	○	○
優先弁済的効力	×	○	○	○
留置的効力	○	×	○	×

※附従性について。本来債権がなければ担保物権は成立しない。ところが抵当権は将来発生するかもしれない債権（保証人による保証契約による求償債権等。具体的には、住宅ローンを組む際に銀行の保証会社が抵当権を設定する場合など）であっても成立する。このように抵当権の附従性については緩和されている。

※債権がなければ担保物権は成立しないため、例え抵当権の登記があったとしても、実際には弁済して消滅していれば、抵当権は消滅している。

※根抵当権は原則として抵当権と同じ性質をもつが、元本確定前の根抵当権には附従性、随伴性はない。

平成１７年度宅建本試験問題５から学ぶポイント

（１）上記【発展】の内容

（２）担保物権共通の性質として、物上代位性があるが、留置権にはない。

本問題以外で各自確認すべき事項

根抵当権の性質。元本確定前と元本確定後の違い。