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| 宅建試験の過去問を取り上げ、過去問を通じて勉強をしていきます。 ①過去問の解説 ②過去問の選択肢や問題文を変更した場合はどうなるか という流れで進んで行きます。 今回は平成１７年度試験問題の解説をしながら、問題を通じて、応用を見ていきます。 |
| 問６ ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年４月１日に抵当権を設定し，Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち，民法及び借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。 １．Ｂは、平成15年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し，同日付で引き渡していた。Ｃは，この賃貸借をＡに対抗できる。 【解説】 抵当権が設定される前に、賃貸借契約が締結されており、なおかつＣは引渡を受け対抗要件を具備している。したがって、ＣはＡに賃貸借を対抗できる。正しい選択肢。 ２．Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し，同日付で引き渡した。Ｄは，平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。 【解説】 本肢の選択肢では１と異なり、抵当権設定後に、賃貸借契約が締結され、引渡を受けて対抗要件を具備している。この場合、平成１６年４月１日より法改正のため、この日の前と後で異なる。旧法によると、建物の賃貸借で期間が３年を越えない場合は、抵当権者に対し賃貸借を対抗できる。この３年を越えた賃貸借契約が締結された場合には、一切対抗できない。したがって、本肢は２年間の賃貸借契約であり、Ｃは賃貸借をＡに対抗できる。正しい選択肢。 ３．Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し，同日付で引き渡した。Ｅは，平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。 【解説】 本肢の選択肢では１と異なり、抵当権設定後に、賃貸借契約が締結され、引渡を受けて対抗要件を具備している。この場合、平成１６年４月１日より法改正のため、この日の前と後で異なる。旧法によると、建物の賃貸借で期間が３年を越えない場合は、抵当権者に対し賃貸借を対抗できる。この３年を越えた賃貸借契約が締結された場合には、一切対抗できない。したがって、本肢は４年間の賃貸借契約であり、Ｃは賃貸借をＡに対抗できない。 ４．Ｂは，平成16年12月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し，同日付で引き渡した。Ｆは，この賃貸借をＡに対抗できる。 【解説】 本肢の選択肢では１と異なり、抵当権設定後に、賃貸借契約が締結され、引渡を受けて対抗要件を具備している。この場合、平成１６年４月１日より法改正のため、この日の前と後で異なる。本肢では改正後の民法による。改正法（現行法）によると、賃貸借の期間にかかわらず、対抗要件を具備した賃貸借契約は、その要件を具備したときより前に抵当権が設定されている場合は、その抵当権者全員の同意がなければ賃貸借を抵当権者に対抗できない。本肢の場合、抵当権者Ａの同意が得られていない（様子）ので、Ｆは賃貸借をＡに対抗できない。したがって、誤りの選択肢。 |
| 平成１７年度宅建本試験問題４から学ぶポイント 旧法（平成１６年３月３１日以前に賃貸借の対抗要件を具備した場合） ①抵当権設定前に対抗要件を具備した賃貸借…対抗できる。 ②抵当権設定後に対抗要件を具備した賃貸借契約 →宅地５年以内、建物３年以内…対抗できる。 →宅地５年超、建物３年超…対抗できない。 改正法（平成１６年４月１日以降に賃貸借の対抗要件を具備した場合） ①抵当権設定前に対抗要件を具備した賃貸借…対抗できる。 ②抵当権設定後に対抗要件を具備した賃貸借 →先に設定された抵当権者の全員の同意がある旨が登記されている場合→対抗できる。 →先に設定された抵当権者の全員の同意が得られない（登記されていない）場合→対抗できない。 |
| 本問題以外で各自確認すべき事項 |
| 過去問研究平成１７年 |