社会人の宅建試験勉強

　宅建試験の過去問を取り上げ、過去問を通じて勉強をしていきます。
①過去問の解説
②過去問の選択肢や問題文を変更した場合はどうなるか
　という流れで進んで行きます。
　今回は平成１７年度試験問題の解説をしながら、問題を通じて、応用を見ていきます。

問７
　Ａは、土地所有者Ｂから土地を賃借し、その土地上に建物を所有してＣに賃貸している。ＡのＢに対する借賃の支払債務に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１．Ｃは、借賃の支払債務に関して法律上の利害関係を有しないので、Ａの意思に反して、債務を弁済することはできない。

【解説】
　借地上の建物を賃借しているＣは、Ｂに対するＡの地代の弁済について、法律上の利害関係を有する。ＢがＡに対して地代を支払わなかったら、借地契約は債務不履行により解除され、Ａは土地をＢに明け渡さなければならない。こうなると、Ａから建物を借りているＣは退去しなければならなくなるので、利害関係を有する。したがって、ＣはＡの意思に反して債務を弁済することができる。誤りの選択肢。

【発展】
　ＡとＢとの間で、地代の支払いはＡのみが行い、たとえ利害関係を有する第三者であっても地代を支払うことはできない、という旨の特約があれば、この特約は有効であり、地代の支払いはＡのみができる。

２．Ａが、Ｂの代理人と称して借賃の請求をしてきた無権限者に対し債務を弁済した場合、その者に弁済受領権限があるかのような外観があり、Ａがその権限があることについて善意、かつ、無過失であるときは，その弁済は有効である。

【解説】
　あたかも債権者の代理人であるかのような外観をもっていて、なおかつ債務者がその事に対して善意無過失であれば、債務者保護の観点から、弁済を有効とする。したがって本肢は正しい。　

【発展】
　民法の規定では、「債権の準占有者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する。」となっている。
　本肢の場合、Ａが債権の準占有者に該当するかどうかが問題になり、また学説も分かれるが、宅建試験では単に「本当の債権者（又はその代理人）ではないけれど、社会通念上本当の債権者（又は代理人）である外観をもっている者」と覚えておけばよい。
　単純に債権者の代理人である外観を呈していて、債務者が弁済したときは、表見代理の適用になるのでは？という疑問もあるが、判例上は上記の通り、代理人としての外観を備えた者についても、「債権の準占有者に対する弁済」の規定が適用されるとしている。

３．Ａが、当該借賃を額面とするＡ振出しに係る小切手（銀行振出しではないもの）をＢに提供した場合、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる。
　
【解説】
　民法４９３条「弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。」本肢の個人振出しの小切手が債務の本旨に従ったものなのかどうかが問題となる。判例では、銀行振出しの小切手は換金が保証されており、債務の本旨に従ったものと言えるが、個人振出しの小切手は換金にリスクがあるため、債務の本旨に従った弁済の提供とは言えない、としている。したがって、本肢は誤り。
　このような判例を覚えている人は少ないのではないか。私個人も知らなかった。選択肢２が正しいことから、本肢を誤りと判断できるし、実務経験がある人は、実際の取引で使用される小切手は銀行振出しのものばかりであることから、何となく判断できるだろう。

【発展】
　参考までに本肢に関する最高裁判例を抜粋する。（引用元＝最高裁判所ホームページ）
詳細の判例が知りたい方は、最高裁判所ホームページで確認してください。
■判例 Ｓ３５.１１.２２　第三小法廷・判決　昭和３３（オ）１０６８　請求異議（第１４巻１３号２８２７頁）
　判示事項：小切手による弁済提供と民法第四九三条。

　要旨：金銭債務を負担する者が弁済のため同額の小切手を提供しても、銀行の自己宛小切手または銀
　　　　　行の支払保証のある小切手等支払の確実なものでないときは、特別の意思表示または慣習がな
　　　　　い限り、債務の本旨に従つたものとはいえない。

■判例 Ｓ３７.０９.２１　第二小法廷・判決　昭和３５（オ）２５２　建物取除、土地明渡等本訴並びに反訴請求　（第１６巻９号２０４１頁）

　判示事項：小切手による弁済提供と民法第四九三条。

　要旨：金銭債務の弁済のため、取引界において通常現金と同様に取り扱われている銀行の自己宛振出
　　　　　小切手を提供したときは、特段の事情のないかぎり、債務の本旨に従つた弁済の提供があつたも
　　　　　のと認めるべきである。

４．Ａは，特段の理由がなくとも、借賃の支払債務の弁済に代えて、Ｂのために弁済の目的物を供託し、その債務を免れることができる。

【解説】
　債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者（以下この目において「弁済者」という。）は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。 （民法494条原文）


平成１７年度宅建本試験問題７から学ぶポイント

（１）第三者の弁済
・債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この限りでない。
・利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。

（２）債権の準占有者に対する弁済
・債権の準占有者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する。

（３）供託
・債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者（以下この目において「弁済者」という。）は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。

本問に関連する分野の発展問題
　次の各肢について、その正誤を答えよ。

１．受取証書の持参人は、弁済を受領する権限があるものとみなす。ただし、弁済をした者がその権限がないことを知っていたとき、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。

２．支払の差止めを受けた第三債務者が自己の債権者に弁済をしたときは、差押債権者は、その受けた損害の限度において更に弁済をすべき旨を第三債務者に請求することができる。

３．債権の目的が特定物の引渡しであるときは、弁済をする者は、その引渡しをすべき時の現状でその物を引き渡さなければならない。

４．債務者が一個又は数個の債務について元本のほか利息及び費用を支払うべき場合において、弁済をする者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、これを順次に費用、利息及び元本に充当しなければならない。

【解答】
　全て正しい。すべて民法通りの文言。このまま覚えるべし。


本問題以外で各自確認すべき事項

弁済による代位


過去問研究平成１７年